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广州“商改住”新政落地 能否成为盘活存量商服物业新路径
来源:亿尚网
作者:亿尚网编辑
时间:2019-07-26

  近日,广州市规划和自然资源局 、广州市住房和城乡建设局印发了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《意见》)。
 本次《意见》也是为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号,以下简称《实施意见》)以及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(穗府办〔2017〕29号)的任务要求。后两份文件均提出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”“其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”。
 《意见》指出,其工作目标是为加快培育和发展住房租赁市场,优化广州各类用房功能结构,切实提高租赁住房的有效供给,培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示,从市场背景来看,《意见》综合考虑了近年来商服物业存量居高不下、部分商服物业存在运营困难、空置率高等实际问题,为盘活这些存量商服物业提供了新的思路。

  在广州“3·30政策”后,广州市场商服类物业库存积压严重。“3·30政策”规定,市场上所有一手公寓,未来将仅可卖给法人单位,禁售给个人。

  广州中原研究发展部数据显示,“3·30政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米,库存积压严重,最高峰去库存周期达53个月。为此,广州还在去年底出台了“12·19商服政策”,规定“3·30政策”前成交土地的商服类物业可卖个人。

  租赁市场存量也较高。据广州中原研究发展部统计,上半年广州写字楼去化放缓,空置率较去年底微跌0.4%至7.55%。其中天河北、越秀商务区写字楼空置率分别上升至6.72%、7.45%。因行业监控、租赁成本管控等因素,部分写字楼的游戏开发、P2P借贷、生物科技行业租户撤出。

  此外,新兴商务区项目扎推入市。目前琶洲在建的商业项目超过25个,总建筑面积超250万平方米。再者,另一新兴商务区金融城板块已有个别写字楼项目开始交付进入市场,但由于板块商业配套尚未完善,项目空置率偏高。
 从《意见》要求来看,申请改建的项目必须满足权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等要求。此外,改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

  “对于开发商来说,由于‘商改住’的物业必须满足整体确权、不可分割转让等限制条件,这意味着如果选择‘商改住’,通过住房租赁收入来实现资金回笼需要的周期将会大大变长,因此不一定会优先考虑这个选项,更有可能是针对手头的部分历史存量物业来加以考虑。”肖文晓进一步表示。

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